Miért nem elegendő önmagában az, hogy egy ingatlannak van értéke?

Sok hiteligénylő gondolja úgy, hogy ha egy ingatlan több millió forintot ér, akkor arra a bank biztosan ad hitelt. A gyakorlatban azonban a hitelbírálat során nem kizárólag az ingatlan értéke számít, hanem az is, hogy az adott ingatlan megfelel-e a bank fedezeti elvárásainak.

Előfordulhat, hogy egy magas értékű ingatlan sem alkalmas önálló fedezetként, míg egy kisebb értékű, de jobb műszaki állapotú ingatlan finanszírozható.

Milyen ingatlanoknál merülhet fel probléma?

A bankok egyedi szabályzat alapján döntenek, de gyakran nehezebben finanszírozható például az az ingatlan,

• amely erősen felújítandó vagy lakhatásra jelenlegi állapotában nem alkalmas;
• amely nem rendelkezik vezetékes ivóvízzel, csak fúrt kútról biztosított hidroforos vízellátással;
• amelynél hiányos a közműellátottság;
• amelynek műszaki állapota jelentősen leromlott;
• amely jogi szempontból rendezetlen;
• vagy amelyet az értékbecslő korlátozottan forgalomképesnek minősít.

Ez természetesen nem jelenti automatikusan azt, hogy az adott ingatlanra egyetlen bank sem nyújt hitelt, azonban jelentősen szűkülhet a szóba jöhető pénzintézetek köre.

Mit jelent a plusz ingatlanfedezet bevonása?

Ha a megvásárolni kívánt ingatlan önmagában nem elegendő fedezet, bizonyos esetekben lehetőség van egy másik ingatlan bevonására is.

A bank ilyenkor mindkét ingatlant jelzáloggal terheli meg, és a hitel biztosítékát együttesen képezik.

Ez sok esetben lehetővé teszi olyan ingatlan megvásárlását is, amely önállóan nem lenne finanszírozható.

Milyen ingatlan vonható be pótfedezetként?

A pótfedezetként felajánlott ingatlannak ugyanúgy meg kell felelnie a bank fedezeti követelményeinek.

Általában elvárás, hogy

• önállóan is megfelelő fedezeti értékkel rendelkezzen;
• jogilag rendezett legyen;
• forgalomképes legyen;
• az értékbecslő megfelelő fedezetként elfogadja.

A bank ugyanúgy értékbecslést készíttet a pótfedezetként bevont ingatlanról is.

Kinek a tulajdonában lehet a plusz ingatlan?

Sokan úgy gondolják, hogy kizárólag a hiteligénylő saját ingatlana vonható be fedezetként. Ez nem feltétlenül igaz.

Amennyiben a tulajdonos vállalja a jelzálogjog bejegyzését és a bank feltételeinek megfelel, pótfedezet lehet például

• a szülők ingatlana
• testvér ingatlana

Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosa zálogkötelezetté válik, ezért minden érintettnek pontosan tisztában kell lennie az ebből eredő jogokkal és kötelezettségekkel.

Minden bank ugyanazokat az ingatlanokat fogadja el?

Nem.

Jelentős különbségek lehetnek az egyes bankok között.

Előfordulhat, hogy amit az egyik bank nem finanszíroz, arra egy másik pénzintézet megfelelő feltételek mellett hitelt biztosít. Ez különösen igaz speciális ingatlanokra, részben közművesített házakra vagy nagyobb felújítást igénylő lakóingatlanokra.

Éppen ezért egyetlen bank elutasító döntése még nem jelenti azt, hogy a hitelfelvétel mindenhol lehetetlen.

Miért fontos a megfelelő bank kiválasztása?

A különböző bankok fedezeti szabályai között jelentős eltérések lehetnek. Egy előzetes szakmai vizsgálattal sok esetben már az ingatlan megvásárlása előtt eldönthető, hogy mely pénzintézetek jöhetnek szóba, illetve szükség lesz-e pótfedezet bevonására.

Ezzel elkerülhetők a felesleges értékbecslési költségek, a sikertelen hitelkérelmek és a több hetes időveszteség.

Összegzés

Nem minden ingatlan finanszírozható ugyanazon feltételekkel. A műszaki állapot, a közműellátottság, a jogi helyzet és az értékbecslő szakvéleménye egyaránt befolyásolja a bank döntését.

Ha olyan ingatlan megvásárlását tervezi, amelynél felmerülhetnek finanszírozási kérdések, érdemes még az adásvételi szerződés aláírása előtt szakértői véleményt kérni. Sok esetben egy megfelelően kiválasztott bank vagy egy jól megválasztott pótfedezet jelentheti a különbséget a sikeres hitelfelvétel és az elutasítás között.

További információk: Pénzügyi Tudástár oldalunkon.

Ha kérdése merül fel a lakáshitel lehetőségeivel kapcsolatban, Kecskeméten személyesen vagy online is van lehetőség konzultációra.

Lakástakarékkalkulátor

Az oldalon található információk és kalkulációk tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek hitelajánlatnak vagy pénzügyi ajánlattételnek. A konkrét feltételeket minden esetben a pénzintézetek aktuális kondíciói és a hitelbírálat eredménye határozza meg.

Kintner Ildikó – hitelügyintéző Kecskemét
Több mint 19 év banki tapasztalattal segítem ügyfeleimet a legjobb hitel és pénzügyi
megoldás kiválasztásában.
Ha kérdése van, vagy személyre szabott segítséget szeretne, vegye fel velem a kapcsolatot.